# 换住旅居 · 全年积分标价制模式说明

版本：V1.0　|　日期：2026-08-13

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## 一、一句话定位

房主把闲置房源上传到平台，自行完成**全年积分标价**；换住客人按标价**消耗积分**入住；房主按标价**赚取积分**。
每个房主都是自己房屋的**主理人**——平台像美团，房主像酒店老板，唯一区别：酒店收现金，这里收「积分 + 布草/能耗现金」。

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## 二、与美团民宿酒店经营的对照

| 维度 | 美团平台上的民宿酒店 | 换住旅居平台上的房主 |
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| 房源 | 酒店/民宿自有客房 | 房主闲置房源（自住房的闲置时段） |
| 定价 | 老板自主定价（现金房价） | 房主自主全年积分标价 |
| 收入 | 现金房费 | 积分（房费对价）+ 现金（布草费+能耗费） |
| 经营者 | 酒店老板/主理人 | 房主即主理人 |
| 平台角色 | 美团：撮合+结算+信用+抽佣 | 平台：撮合+积分结算+现金代收+信用 |
| 清洁布草 | 酒店成本，内含在房价 | 布草费由客人现金承担，房主安排 |
| 水电能耗 | 酒店成本，内含在房价 | 能耗费由客人现金承担 |
| 平台是否控房 | 不控房，纯平台 | 不控房，纯平台 |

**核心区别一句话**：酒店把「布草+能耗」打进房价收现金；换住旅居把「房费」换成积分，「布草+能耗」单独收现金——因为积分是换住对价，无法覆盖房主的真实现金成本。

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## 三、核心机制

### 3.1 房源上传（入池）

流程：实名认证 → 上传房源（照片/VR/设施清单）→ 平台审核 → 审核通过入池 → 开始标价

硬性入池标准（沿用既定原则）：
- ❌ 非智能锁 + 无本地联系人 → **不准入池**
- ✅ 智能锁（远程发码）或 本地紧急联系人 → 可入池
- 入池即签署入驻协议（长期一次）+ 每次换住生成单次确认书

### 3.2 全年积分标价（房主自主定价）

这是本模式的核心——**把定价权交给房主**，像酒店老板一样经营：

- 房主在「积分价日历」上给自己的房源标全年价格，类似酒店的房价日历
- 可按季节/节假日/周末灵活调整：旺季高、淡季低、节假日上浮
- 平台给出**建议价区间**（城市系数×品质系数×季节系数），但最终定价权在房主
- 标价单位：积分/晚（如 200 积分/晚）
- 全年标价的好处：明码标价、双方预期清晰、供需自动通过价格调节

### 3.3 换住结算

1. 客人浏览房源池 → 按城市/日期/积分预算筛选
2. 确认预订 → 系统**冻结**客人积分（按房主标价）
3. 签署单次换住确认书 + 支付现金项（布草费+能耗费+押金+保险）
4. 入住 → 退房验收 → 双方互评
5. 积分划转：客人积分扣除 → 房主积分入账（扣除平台服务费）

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## 四、积分体系

| 项目 | 规则 |
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| 积分锚定 | 1 积分 ≈ 1 元等效住宿价值（建议锚定，方便对标现金房价） |
| 积分来源 | ① 存房赚积分（主要）② 平台奖励（冷启动/分享/好评）③ 购买积分（可选，冷启动补位） |
| 积分用途 | ① 兑换平台任意房源换住 ② 转让给亲友（实名赠予）③ 未来商城商品 |
| 积分属性 | 实名绑定、不可提现、不可买卖，防刷防倒卖 |
| 账户安全 | 换住时冻结，完成后划转；纠纷时平台冻结待仲裁 |

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## 五、现金结算项（布草 + 能耗）

积分是「房费对价」，但布草清洗、水电燃气是房主的**真实现金成本**，必须现金闭环，否则房主倒贴钱。

| 现金项 | 谁承担 | 怎么收 | 怎么用 |
|--------|--------|--------|--------|
| 布草费 | 换住客人 | 按次收取（每换一客一洗），平台代收 | 结算给房主/清洗服务商 |
| 能耗费 | 换住客人 | 两种模式可选：①定额包干（按晚收取）②表具计量（智能电表读数） | 结算给房主/代缴 |
| 押金 | 换住客人 | 平台托管，退房验收后自动释放 | 损坏赔偿兜底 |
| 保险 | 换住客人 | 每单自动投保（财产险+意外险），按天计费 | 理赔兜底 |

**计价示例**：某房源全年标价 200 积分/晚；客人入住 3 晚 → 消耗 600 积分 + 现金付布草费 60 元 + 能耗费 45 元 + 押金 300 元（退房返还）+ 保险 9 元。房主实得 600 积分（扣服务费）+ 布草/能耗现金 105 元。

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## 六、房主 = 主理人职责清单

| 职责 | 说明 |
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| 自主定价 | 维护全年积分价日历，随季节调整 |
| 更新可住日历 | 自己要用/不可换的时段系统自动屏蔽 |
| 房屋清洁 | 自行打扫，或付费让平台保洁（80~150 元/次） |
| 交接安排 | 智能锁远程发码，或本地联系人交钥匙 |
| 拍照上传 | 入住前后拍 6 张标准照片，AI 比对房间状态 |
| 响应客人 | 2 小时确认窗口，超时自动取消并扣信用分 |
| 小问题处理 | 补给、维修、客诉响应 |

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## 七、平台角色与收入

| 角色 | 平台做什么 |
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| 撮合与信用 | 房源审核、信用分体系、互评、纠纷仲裁 |
| 积分结算中心 | 积分冻结/划转/账户管理 |
| 现金代收 | 布草费、能耗费、押金、保险的代收与结算 |
| 保险打包 | 每单自动投保，与保司按单分佣 |
| 应急兜底 | 保洁应急池、备选房源池、先行赔付基金 |

**平台收入**：
- 积分服务费：每次换住按标价抽一定比例积分（平台再通过商城/增值服务变现）
- 现金代收手续费：布草/能耗代收抽成
- 保险佣金
- 增值服务：保洁对接、布草清洗供应链对接

**平台边界（明确不做）**：不掌控房源、不做重资产托管、不做交钥匙运营——房主是主理人，平台是基础设施。

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## 八、关键规则（沿用既定风控）

| 规则 | 做法 |
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| 可换住日历 | 不可换时段自动屏蔽，不产生预订 |
| 2 小时确认窗口 | 超时自动取消，平台另行匹配，扣信用分 |
| 48 小时准备期 | 预订距入住至少 48 小时 |
| 履约保证金 | 入驻缴纳 500~1000 元，无故取消扣款赔付 |
| 信用分终身追责 | 取消/差评永久留档，低分降权或暂停入池 |
| 非智能锁+无本地人 | 不准入池，从源头杜绝交接风险 |
| 先行赔付 | 到店无房 → 平台赔付积分×2+现金 200 元，再向房主追偿 |
| 备选房源池 | 平台签约本地酒店/民宿，房主掉链子时免费升级替补 |

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## 九、模式亮点总结

1. **房主像开酒店**：自主定价、自主经营、多劳多得，激励真实且可持续；
2. **积分+现金双轨**：积分承载「换住对价」，现金覆盖「布草能耗」真实成本，账算得清；
3. **全年标价明码标价**：消除「换不到、不敢换」的模糊地带，供需靠价格自动调节；
4. **平台轻资产**：只做撮合、结算、信用、兜底，不控房，可快速规模化；
5. **闲置房真正被经营起来**：把「换住」标准化成「开酒店」，让每一套闲置房像酒店房间一样流动。